近年來，上海市不斷推進(jìn)鄉(xiāng)村振興示范村建設(shè)，鼓勵和引導(dǎo)農(nóng)民相對集中居住，提出宅基地平移歸并、進(jìn)鎮(zhèn)上樓、有償退出等3種模式，并支持各涉農(nóng)區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）探索多種宅基地跨村平移集中歸并方式。松江區(qū)2022年實(shí)現(xiàn)5000戶農(nóng)民相對集中居住，鄉(xiāng)村振興背景下農(nóng)民宅基地平移歸并區(qū)的物業(yè)治理問題應(yīng)運(yùn)而生。
新浜鎮(zhèn)南楊村宅基地平移歸并后，形成一種全新的處于傳統(tǒng)鄉(xiāng)村和現(xiàn)代城市社區(qū)中間狀態(tài)的社區(qū)形式。如何以最低的成本實(shí)現(xiàn)對新宅基良好風(fēng)貌的保持與維護(hù)，提高村民生活的便利度和滿意度，將未來入駐的民宿、餐飲等新業(yè)態(tài)經(jīng)濟(jì)與農(nóng)民正常生活節(jié)奏相融合，這些都是南楊村需要探索和解決的難題。
在南楊村工作期間，我認(rèn)為問題主要集中在后期社區(qū)治理方面。物業(yè)收費(fèi)高，農(nóng)民付費(fèi)意愿低的問題突出。目前上海市物業(yè)費(fèi)最便宜的是售后公房小區(qū)，收費(fèi)最低為每月0.89元/m2，南楊村宅基地平移房屋最小房型為180平方米，全年物業(yè)費(fèi)1922.4元。隨之而來的，物業(yè)費(fèi)收繳困難，政府財政壓力大。政府財政補(bǔ)貼兜底，短時間內(nèi)可以緩解治理難題，但長此以往，政府財政壓力大，物業(yè)公司獲益低、積極性不高，勢必造成管理混亂的惡性循環(huán)。
盡管居住環(huán)境、居住條件完成了農(nóng)村向城市的轉(zhuǎn)變，但農(nóng)民在生活習(xí)慣、價值觀念、文化傳統(tǒng)、公共服務(wù)配給等方面仍然保持較強(qiáng)的農(nóng)村習(xí)慣，對政府管理的依賴性較強(qiáng)，缺乏自主管理理念。村民習(xí)慣于享受政府和村委會提供的各項免費(fèi)服務(wù)，新型農(nóng)村社區(qū)從開發(fā)建設(shè)、資金支持到后期的農(nóng)民入住，一系列的改革都是政府主導(dǎo)的，因此農(nóng)民更傾向于將社區(qū)內(nèi)的一切服務(wù)都看做政府公共服務(wù)的范疇，依賴官方管理，自發(fā)組織社區(qū)管理的意愿和能力不足。
如何解決？南楊村的經(jīng)驗是，聚焦物業(yè)管理，探索黨建引領(lǐng)下的“1+3”社區(qū)治理模式。即以村黨組織為主導(dǎo)，引入物業(yè)管理體系和社會專業(yè)力量，發(fā)動村民參與自治共治，充分發(fā)揮村集體、社區(qū)、物業(yè)公司的合力作用，以自治+共治為中心，形成多元主體共同參與的社區(qū)治理新格局。具體而言，就是采取“村委會管理+物業(yè)委托管理”的形式，即以第三方購買服務(wù)代替村委會的包辦模式，引入物業(yè)公司等市場化機(jī)構(gòu)，接手宅基地平移歸并新房公共區(qū)域的保潔、保綠、保修工作，但是與照搬照抄城市小區(qū)物業(yè)管理模式也有不同。
首先是在物業(yè)公司的選擇上，由村內(nèi)產(chǎn)業(yè)園提供“前期物業(yè)”。中國奧園集團(tuán)投資約20億元在南楊村建設(shè)上海市松江區(qū)農(nóng)旅科技園，與奧園集團(tuán)下屬的物業(yè)企業(yè)合作，一方面可以加強(qiáng)奧園項目與傳統(tǒng)鄉(xiāng)村的融合度，提升村民對工程開發(fā)的認(rèn)可度，另一方面可以形成居住區(qū)與產(chǎn)業(yè)融合區(qū)的聯(lián)動治理格局，未來引入民宿、農(nóng)旅等新業(yè)態(tài)后，方便統(tǒng)一管理，形成村、民、企齊抓共管的治理新格局。
在資金籌措上，由公共收益補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)。不同于其他集中動拆遷的農(nóng)民小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)由農(nóng)戶繳納、集體籌資等構(gòu)成，可以探索將村的公共收益轉(zhuǎn)化為村民基礎(chǔ)物業(yè)管理支出。南楊村未來將有民宿、餐飲、農(nóng)旅等項目入駐，形成總部莊園式的經(jīng)營業(yè)態(tài)，吸引大流量人群消費(fèi)的同時，也將有較大的公共收益，包括停車費(fèi)、廣告費(fèi)、營業(yè)額抽成等。
在物業(yè)管理隊伍上，由專業(yè)人員與村民就地就業(yè)的服務(wù)人員組成。探索將物業(yè)管理和農(nóng)民就業(yè)相結(jié)合，招聘本村居民作為服務(wù)人員進(jìn)入物業(yè)公司就職，要求社區(qū)物業(yè)管理人員中本村村民比例不低于50%，增強(qiáng)村民自己當(dāng)家做主把社區(qū)管理好的責(zé)任感，形成自治共治的良性循環(huán)。同時，請物業(yè)企業(yè)中的專業(yè)人才對村民進(jìn)行職業(yè)能力常態(tài)化培訓(xùn)，培養(yǎng)物業(yè)服務(wù)后備力量。
上海市松江區(qū)新浜鎮(zhèn)南楊村選調(diào)生 劉巖
